住宅法之意義
保障公民居住水準 加速市場餘屋消化
住展雜誌97年6月第324期第96~101頁 作者：施絢傑

憲法明文保障人民各項基本權利，似是在平常不過的道理。
目前對多數人來說，居住這檔事，也並沒有困難或紓困之急迫性。
然而現實是，不僅現階段潛在的弱勢族群居住問題嚴重，
社會財富分配之M型化，更使中產階級正逐漸消失。
不久的將來，在居住層面上，將有更多人成為弱勢。
而住宅法，其實就在保障所有公民，在居住上維持一定水平之基本權益！

　知名日籍社會經濟觀察家大前研一著作之《M型社會》一書，至今仍引發台灣社會相當大的震撼與迴響。書中提到的社會財富及階層兩極化現象，似乎已被多數人認為，是解釋目前台灣社會眾多特異現象之原因。
　到底台灣社會是不是在階級上趨向M型化？目前恐怕還不能斷下定論。然不可否認的，台灣地區貧富差距逐漸並持續擴大，是不爭的事實，且情況遠比政府單位之統計數據或報告更加嚴重。
　假設政府短時間內，無法從經濟發展及租稅制度上進行變革，逐漸扭轉這樣的趨勢發展，那麼在可見的未來，將有更多人淪為弱勢族群，中產階級很可能真會成為歷史名詞。

住者有其屋 應為基本保障
　因應此情勢，政府其實也做了些事。如全民健保、規劃中的國民年金，甚至新政府拋出的負所得稅概念，就都是很好的例子。姑且不論全民健保執行上的問題，這種全面性社會安全或保險措施，和過去按照身分或家戶收入僅少數弱勢獲得補貼或補助之福利制度，的確是更貼近時代趨勢的制度與思維。
    不過如涉及居住方面，則顯然尚未受到同等重視，現階段仍是青年、勞工等身份之補貼措施；近年扮演拉抬房市買氣角色的優惠房貸，也還是有一定的資格限制。那麼什麼制度或辦法，才是保障所有公民居住權，實踐『住者有其屋』之最好方式？答案，可能就在住宅法的制定。
　那麼住宅法是什麼？具體的內容和揭示的精神又為何？從目前的住宅法草案來看，應該可以分為社會住宅、居住平權及資訊公開三大項。
　實際參與草擬本法，也曾參與過去台灣幾次重大社會運動的住盟常務理事陳美鈴表示，包含住盟之成立和他們開始推動住宅法，都是些許無心插柳的結果。
　住盟重要成員之一的瑪利亞基金會，除輔導喜憨兒就業技能輔導之外，後來也開始關心另一個更重要的議題；因為不像其他弱勢或身心障礙者，喜憨兒的居住及生活照料是終其一生的大事，加上民國九十四年在中壢北帝國社區發生社區驅逐啟智生，甚至暴力相向事件。為了爭取這個特殊弱勢族群住的權益，住盟誕生，並開始推動住宅法。

推動住宅法 起於關懷弱勢
　而當住盟開始接觸此一領域，這才驚覺，住宅法的複雜及跨領域程度，不僅有社會住宅及居住平等或平權的概念，更包含許多政策分工及市場經濟層面的東西。陳美鈴說，他們這就好像誤入叢林的小白兔一般。但既然已經一頭栽下，住盟也只有義無反顧，開始了這段推動之旅。
　其實早在民國八十八年初，內政部即根據『強化經濟體質方案』中，具體措施五『健全土地及住宅政策』，於同年四月開始研擬住宅法，後來由於遲遲無法做成共識，九三年一月經建會決議暫緩住宅法立法，改為先行制定所謂住宅政策。
　到此處為止，無論住宅法或政策，制定之理由都相當單純，主要是當時電子業竄起，收入非常優渥的高科技從業人員，對薪資節構及現制產生的衝擊。就舊制而言，這些高收入新貴因為仍具勞工身分，故能享有住宅補貼。這樣因產業結構發生遽變，而形成的舊政策謬誤，是政府制定住宅法或政策的簡單初衷。
　九三年二月，行政院核定『社會福利政策綱領』，住宅政策目標因此從原先的住宅補貼機制合理化，轉為『基於憲法保障國民基本人權，在健全的住宅市場、合宜的居住品質、公平效率的住宅補貼與社會住宅規劃下，使不同所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化之國民，擁有適居且有尊嚴的居住環境』。於是住宅法據此改變，重新浮上檯面。
　另外，也由於期間發生多起包含智能障礙、愛滋病患，甚至學生租屋等弱勢族群之住宅歧視案件，因此因應社福團體呼籲，增列有關住宅權利平等專章（草案第六章）。由於這番的時空背景，後來我們看到的住宅法草案，具有強烈的社會福利性格。

社會住宅 含補貼及獎勵參與
　由於這樣的轉變，住宅法也因而招致不少誤解或標籤化。畢竟台灣過去除了購屋租屋補助外，最大的相關政策就是國宅。只是過去的國宅政策，從實際的成效看，是錯誤失敗成分居多。目前對住宅法制定持保留態度者，很多就是對草案中所謂社會住宅，和過去的興建國宅做連結。
　然而陳美鈴強調，住盟推動之住宅法，當中的社會住宅，絕非過去那種國宅之興建。事實上，住盟也不贊成過去的國宅，他們所持的理由是，這種集中化的社會住宅形式，其實是另一種形式的標籤化。這和晚近社會福利新思維主張的融入社會，是不相符的。
　陳美鈴解釋，包括金額補貼、貸款利息或利率優惠，提供經濟或社會弱勢者平價購入或承租之住宅，都是廣義的社會住宅【註】。同時還可透過獎勵措施，訂定適當優惠辦法，甚至提供低價公有土地或設定地上權等方式，讓建商做開發，條件則是提供一定比例的社會住宅（草案第二十六至二十八條）。
　因此，住盟其實贊成社會住宅融入市場機制，以更積極的方式，鼓勵民間參與興辦、提供各種形式之社會住宅。
　由於住盟的成員都是知名的社會福利組織機構或相關領域人士，因此對他們來說，住宅法的重點自然在社會住宅及住宅權利平等這兩章。然就廣大一般消費者來說，平心而論，對社會住宅或居住平權之精神，實難立即感同身受。
　畢竟台灣目前自有住宅率超過八十七％，實際上現階段也只是大台北都會區高房價，讓多數人望之卻步。但談到居住品質或住宅市場資訊，則就是切身相關的大事。

保障居住品質 提供透明資訊
　對消費者來說，市場資訊的不透明，使他們要評估比價、訪價所得資訊之可信度時，難度倍增，這正是多數消費者實際進入購屋流程時，最頭痛的事情。而如果住宅法順利制定並施行，則政府相關單位就有法源依據，設立相關資訊蒐集及彙整機構，並要求業者提供相關交易資訊。
　如果政府能定期發布正確之市場資訊，則不僅消費者有具公信力的官方數字可參考，現階段市場激烈的多空論戰，也不容易重演，讓消費者看得霧煞煞，不知未來房市到底是還有支撐力道，還是真有泡沫且有破裂危險。
　當然，保障基本居住水準的部份，更是具有積極意義。所謂『天有不測風雲，人有旦夕禍福』。現代人已逐漸接受保險概念，然而要保障居住生活水準，則民間保險商品仍難達到，唯有透過公部門社會保險之實踐，才能做到全面性的照顧，這不只是對弱勢族群，更是對所有國民而言。
　而對業界來說，或許公開交易資訊，是打破目前的市場慣例，勢必產生衝擊。不過如果細則辦法明定，這些交易資訊純供官方機構統計彙整，絕不做它用，則負面衝擊當降至最低。反過來說，開發商進行購地推案，也因此將有政府統一公佈之資訊可佐。
　而居住水準當中，有關推動『住宅性能評估制度』部分，其實對業者也是利多一樁。因為有了客觀的營建品質評估標準，業者就能遵循，減少因營建品質認定不一，可能產生的購屋糾紛，價格也將有另一項利器支撐。
　另外，如果獎勵或促參優惠辦法能制定合宜，則目前的市場餘屋，將可透過對弱勢者之補貼，適當獲得消化，加速活絡市場發展。民間業者參與興辦社會住宅，更能藉此創造更大的附加價值及利潤，房價水準可能更好、保值效果更佳。一般購屋人也會更樂於選擇這種環境更好、設備更佳的社區，創造各方皆贏的最好結果。

住宅法推動 任重而道遠
　由此來看，或許台灣的住宅相關政策及法令已落後英美先進國家超過百年（英國早在一八九○年即制定此法），但所謂『萬事起頭難，總是不嫌晚』。有些事情，做就對了！
　住宅法目前在草案階段，還有很多需要補足的部份，特別是有關居住品質及住宅資訊部分。部分看法認為，住宅市場應尊重完全回歸市場機制，不宜過度以政府力量介入，有專家學者甚至指出，住宅法的立法時機已過。但從上述分析來看，只要遊戲規則訂好並切實執行，維護社會公平與市場經濟企業獲利並不衝突。
　住宅法揭示的各項精神，確實都應適當落實，如此才能在尊重市場經濟之前提下，適當平抑整體房價，照顧廣大一般群眾，且維持社會既有的公平和諧，而政府其實仍責無旁貸。

【註】
社會住宅之英文為Social Housing。Housing一詞其實有包含居住之類，動詞之意味，並非單純之名詞詞性。